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牡丹江:房子白菜价,跌回三年前,人口十年减少50万

时间:2022-11-28 00:19:49 | 浏览:2374

1 又一个把房子卖成白菜价的城市。在中国,房子可以很贵,也可以很便宜。贵的房子一平可以卖到几万,十几万;便宜的房子一套下来,也不过几万块,十几万块。在黑龙江有这样一个城市,它叫牡丹江。在这里买房子,10万块就能买一套。甚至一些便宜的小区,5

1 又一个把房子卖成白菜价的城市。

在中国,房子可以很贵,也可以很便宜。贵的房子一平可以卖到几万,十几万;便宜的房子一套下来,也不过几万块,十几万块。

在黑龙江有这样一个城市,它叫牡丹江。在这里买房子,10万块就能买一套。甚至一些便宜的小区,5万多就可以。在这里,你可以首付1万,月供200多,就实现有房一族的梦想。

2 也曾有过辉煌,但辉煌过后是不停的落寞。

回顾2015年以来牡丹江的房价。可以发现牡丹江的楼市在这几年里,经历了两个阶段:第一个阶段是2015年到2019年末,房价从4000元每平上涨到5700每平。4年的时间,涨幅达到39.25%。其中2016年底到2019年底,是涨幅最快的年份。

牡丹江房价涨幅(一):

通过上表可以看到,从2015年4月到2019年11月,一共56个月里,有49个月房价是上涨的,上涨月份达到87.5%。

其中2017年是上涨最猛的一年,全年中,每个月的房价都环比上涨,其中8个月涨幅超过1%,最高一个月涨幅超过2%。

那几年,是牡丹江楼市最辉煌的年代。

但是从2019年12月开始,整个城市的房价急转直下,进入下架通道:

牡丹江房价涨幅(二):

从上图可以看出,从2019年12月到2021年12月,一共25个月的时间里。只有8个月房价是上涨的,剩余17个月都是下降的,下降月份达到68%。

从87.5%的上涨月份,到68%的下降月份。这就是牡丹江过去几年,房地产市场所经历的过往。

2021年以来,牡丹江楼市进入最落寞期。全年只有2个月没有下跌,其它8个月都是下跌,9月起,更是每个月的环比下跌都超过1%。

根据某安居客数据显示:12月最新数据,二手房均价5122/平,和去年12月比,跌幅高达8.84%。和历史最高比,跌幅达10.47%。

而在国家统计局公布的11月70个大中城市房价数据中,牡丹江是全国同比下降第二的城市。跌幅仅次于南充。

3 牡丹江的房价是怎么涨起来的?

15年开始,牡丹江的楼市渐渐火了起来。看房买房的人多,中介公司多,新开的楼盘也多。那时候,市区的一些核心位置的楼盘,卖到7000左右,不成问题。

很多人都在抢房子,抢还抢不到,好楼盘一开盘就售罄。

牡丹江的房价之所以会在2015年开始涨起来,根本原因就是货币化棚改的助推作用。那些年,不只是牡丹江,几乎全国各地的三四线城市,都因为棚改热潮,迎来了一波房价上涨。迎来了一波火热的行情。

但是当2019年开始,棚改逐步结束,那些受益于棚改的三四线城市,楼市上涨行情也就跟着逐步退潮。

潮水褪去后,才发现过去的上涨、过去的房产升值,都是无本之末。

4 牡丹江的房价是为何跌下去的?

当整个城市的楼市进入下架通道后。就引发了一系列的连锁反应。二手房下跌,导致市场情绪悲观,那些想换房的,二手房卖不出去,手里没钱去买新房,导致新房销售困难,新房销售困难,于是价格下跌。

新房难去化,二手房难流通。形成恶性循环。

之所以牡丹江会形成这样的居民,根本原因还是楼市的基本面支撑不足。所谓楼市基本面,一是产业,二是人口。产业不发达,则经济不发达,无论是全市GDP还是人均GDP都低,落到具体的老百姓那,就是收入低,购买力不行。

而因为经济发展不好,年轻人在这里看不到希望,纷纷出走,于是形成人口净流出。人口流出后,没有人买房,需求疲软,房价自然继续下跌。

产业薄弱,人口外流,二者形成恶性循环,最终导致整个城市的房地产市场支持不足,需求不足,房价自然下跌。


5 十年时间,人口减少五十万

牡丹江地处我国北部,是黑龙江省的一个地级市。总面积4.06万平方千米。根据第七次人口普查数据,截至2020年11月1日零时,牡丹江市常住人口约为229万人

这个人口密度是个什么情况呢?和别的城市对比下就知道:

黑龙江省会哈尔滨总面积5.3万平方千米,人口1000万出头;辽宁生活沈阳总面积1.28万,人口900万出头;山东省济南总面积1万平方千米,人口920万出头;河南省会郑州总面积0.75万平方米千米,人口1260万。

对比之后就会发现,牡丹江是标准的地广人稀。

而2010年的第六次人口普查数据显示,当时牡丹江的常住人口是279万。十年的时间,整整减少了50万。人口流失之严重,可见一斑。

现在的牡丹江人口,基本上回到了上世纪80年代的水平。根据历史数据显示,1980年代,牡丹江的人口就达到了221万人。恍恍40年,兜了一圈,又回去了。

6 GDP严重下跌的城市

1994年的时候,牡丹江的GDP是102亿;从1994年到2016年,GDP一直处于上涨趋势,巅峰时期超过1300亿。20年间,涨了十多倍。

但是从2017年开始,牡丹江的GDP就开始下降,跌入谷底,2020年回升到831亿。但是和高峰比起来,也是下降了近40%。

在全国GDP稳步增长,个别城市甚至高速增长的时代。这座北方城市,竟然走出了完全相反的趋势。全国在增长,它在下跌,别的城市在增长,它在下跌。

究其原因,只能说一句产业结构不合理。经济疲弱。

7 白菜价的房子,算便宜吗?

均价5100每平,但是在均价之下,是一些不好的位置和小区,房价跌成白菜价。那么,这个价位的房子,算便宜吗?

一套十万,甚至几万的房子,算便宜吗?

其实便宜不便宜,不是绝对的,而是相对的。要看房子的品质,看小区看配套。最重要的,看就业和消费。

如果能够在这里有一份自己觉得满意的收入,能够在这里满足日常消费所需,那么这里的房子,绝对是便宜的。如果在这里找不到合适的工作,那再便宜的房子,最终也不过是噱头而已。

所以,牡丹江的低房价虽然上了新闻热点,但是想必不会重现当初鹤岗时的景况,不会再有许多外地人跑来这里买房子。因为隔壁的鹤岗,都开始有人卖房离开了。

也许对牡丹江这个城市来说,在房地产盛宴中掉队了,未必是坏事。把精力放在发展经济和民生上。把当地的就业搞好,城市生活环境搞好,把老百姓的幸福指数搞好。房价低点,也不错。

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