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牡丹江楼市困局:人口外流二手房价跌回5年前

时间:2022-11-28 00:39:59 | 浏览:1847

何欣/发自北京黑龙江省又一地级市因低房价“出圈”。据贝壳研究院统计,在不考虑通胀前提下,2020年牡丹江二手房房价跌回5年前价格水平,今年一季度跌幅直接使其房价倒退至2007年水平。无论是官方统计数据还是房屋交易平台公布数据,都向外界传递了

何欣/发自北京

黑龙江省又一地级市因低房价“出圈”。

据贝壳研究院统计,在不考虑通胀前提下,2020年牡丹江二手房房价跌回5年前价格水平,今年一季度跌幅直接使其房价倒退至2007年水平。

无论是官方统计数据还是房屋交易平台公布数据,都向外界传递了一个信息:牡丹江房价在下跌。

根据国家统计局发布的数据显示,1月—3月,牡丹江无论新房销售价格指数还是二手房销售价格指数均同比下跌。具体来看,牡丹江二手房价格下跌幅度较大,1月—3月,其二手房价格同比下跌分别为10%、9.9%、9.4%。

4月,牡丹江房价也呈现下跌状态。安居客数据显示,4月牡丹江二手房均价5507元/平方米,环比下跌1.11%,同比下跌2.01%;新房均价4959元/平方米,当前在售楼盘45个。

在贝壳研究院资深研究员唐瑄看来,牡丹江房地产发展呈下行态势,与其整体经济发展情况相匹配。

2020年,牡丹江全市地区生产总值831.7亿元,同比增长0.4%。

房地产开发投资方面,商品房销售面积和销售额均同比下降。数据显示,2020年牡丹江全市房地产开发完成投资58.5亿元,同比下降6.5%;牡丹江新开工面积90.9万平方米,同比下降38.9%,其中住宅75.8万平方米,同比下降39.2%;商品房销售面积140.1万平方米,同比下降16.9%;商品房销售额68.4亿元,同比下降17.3%。

牡丹江是黑龙江省东南部中心城市,辖绥芬河、海林、宁安、穆棱、东宁、林口6个县(市)和东安、西安、爱民、阳明4个城区,全市总面积4.06万平方公里。

唐瑄认为,牡丹江房价下跌很正常,原因是牡丹江经济总量小,导致人口净流出尤其是青壮年劳动人口外流,缺乏产业和人口的支撑。

“青壮年流出人口居多”是牡丹江现阶段人口发展存在的问题之一。

牡丹江市统计局表示,由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高,缺少能牵动全市经济发展的大项目,导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力,加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。数据显示,“90后”“00后”成为流出人口中的主力军,比重达27.1%。

截至2019年末,牡丹江市常住人口260.5万,与2010年第六次人口普查数据相比,近10年常住人口减少19.4万,年均减少2.2万。

在一定程度上,牡丹江楼市也是一些三四线城市房地产市场真实写照。

唐瑄认为,不止是牡丹江,其他一些经济欠发达、传统资源型城市的房地产市场也面临类似的困境,即“新房-二手房积压下跌”的恶性循环。

“我们研究发现,棚改退潮以来,缺乏基本面支撑的非核心三四线城市需求侧明显萎缩,但土地和新房供给还在增加,供需不匹配叠加存量老旧房流通困难等结构问题,形成‘新房—二手房积压下跌’的恶性循环。”唐瑄表示。

根据贝壳研究院整理的数据显示,在各城市新房价格指数方面,自2019年棚改逐步退坡至今,贝壳研究院监测的100城中,三四线市场整体大幅跑输一二线市场。尽管今年一季度有所回升,三四线城市整体新房价格指数仅回到两年前的水平。

此外,三四线城市土地流拍现象显著。2020年全年,贝壳研究院统计监测的163个三四线城市中有123个城市有土地流拍,占比高达四分之三。29个城市的流拍率超过20%,主要集中在华中(10城)、东北(6城)、广东(5城)以及云贵桂地区。除了传统印象中发展相对落后的内陆腹地,靠近大湾区的广东其他三四线城市也遭遇了地产市场冷却的情况。

中国社科院金融所在4月25日发布的《中国金融报告2020:新发展格局下的金融变革》一书中表示,一二线城市与三四线城市之间的房价表现将会分化加剧,房地产行业的集中度未来有望持续提高。这意味着,未来三四线城市的中小房地产开发商会面临较大的经营风险。

在唐瑄看来,三四线城市的房地产市场要想“破局”,需从两方面发力:一是从城市经济发展来讲,政府要着力发展有比较优势的产业,如旅游、大规模农林业等,通过发展有亮点的产业和就业岗位来提高当地的人均收入,劳动力流出才会减少;二是从房地产发展来看,过去几年土地和新房供给已经过剩,未来需要通过科学规划用地出让稳定新房市场,同时通过旧改和政策盘活存量房市场,优化住房供应结构和居住体验,与新型城镇化需求和置换改善需求良好匹配,方能打破困局,实现房地产市场平稳健康发展。

(图片来源网络,版权属于作者)

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